вторник, 31 января 2012 г.

Статья по недвижимости

Актуально
Мои советы в недвижимости.

    Статья5   
Договор ренты и его виды
 Предлагаю Вашему вниманию информацию о том, что такое договор ренты и кому он может быть полезен. В частности, это касается ренты жилых помещений, так как дает возможность удовлетворить потребности заинтересованных сторон на максимально выгодных условиях, как для того, кто передает помещение по договору ренты, так и для того, кто это помещение принимает.
Что такое рента
Рента Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

    Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.

Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). В чем отличительная особенность всех этих разновидностей договоров ренты,  рассмотрим чуть ниже.
Заключение договора
Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти госрегистрацию.
Договор ренты Для заключения договора ренты стороны должны предоставить:
- свои паспорта;
- дополнительно собственник предоставляет справку из БТИ формы 11-а и технический паспорт на помещение (в его составе экспликация, поэтажный план строения) и правоподтверждающие документы на квартиру.
Для сделок, подлежащих госрегистрации, предоставляются следующие документы:
- написанное по установленной форме заявление на государственную регистрацию;
- договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);
- копию акта приема помещения, заверенного нотариально либо сотрудниками ЖКХ;
- квиток об оплате регистрационного сбора;
- справка из БТИ.
Заостряю Ваше внимание на том, что договор ренты может быть заключен между сторонами еще и с согласия их супругов, если таковые имеются.
Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.
Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.

    Давайте посчитаем, во сколько может обойтись рента. Во-первых, как правило, при заключении договора плательщик ренты выплачивает получатели от 20 до 40% рыночной стоимости жилья. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру. На сегодняшний день средняя цена жилья составляет 3 820$ за 1 кв.м., при площади в 55 кв.м. цена квартиры будет около 210 100$. Таким образом, Вы заплатите: 21 010$ собственнику при заключении договора ренты (первоначальный взнос чаще всего запрашивается, от 10% и более), нотариусу за заверение договора 136$ (4000 рублей), средние платежи ренты на сегодняшний день составляют около 200$ в месяц. Статистика говорит о том, что срок договора ренты в среднем составляет до 10 лет. Суммируем все расходы: 21 010 + 136 + 24 000 = 45 146$ – цена, в которую вам обойдется квартира. Думаю, сравнить с рыночной стоимостью и прикинуть рост цен на жилье труда не составит.

Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением.
Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Немного о банковской гарантии
Банковская гарантия – это в некотором роде тоже страхование рисков возможной неплатежеспособности плательщика (ренты, в нашем случае). В качестве гаранта выступать может банк или любое другое кредитно-финансовое учреждение. Для того чтобы банк стал гарантом платежей, с ним заключается специальное соглашение. На основании этого соглашения гарант возместит недополученную прибыль от договора ренты получателю ренты, но для того чтобы такой договор был заключен, плательщик ренты обязан заплатить определенную денежную сумму банку. Сумма для каждого гражданина рассматривается персонально в зависимости от уровня его доходов, их стабильности и срока на который заключается соглашение о предоставлении гарантий.
Договор гарантии, заключается между банком и плательщиком ренты, но один экземпляр должен быть передан получателю ренты. В случае обращения получателя ренты за выплатой гарантийной суммы, банк обязан уведомить об этом плательщика ренты.

    Помните, что все споры по договорам ренты чаще всего решаются в пользу получателя ренты, даже в судебном порядке, так как суд в нашей стране социально ориентирован и будет в первую очередь защищать права бабушек и дедушек, квартирой которых Вы пытаетесь «завладеть».

Налогообложение договора ренты
Налогообложение договора ренты Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платном передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.
Особенности постоянной ренты
Вернемся к особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями, но для последних только в том случае, если это не будет идти в разрез с нормами законодательства, а так же полностью будет соответствовать целям деятельности таких организаций. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.
Рента Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей. Последние подлежат индексации, пропорциональной увеличению установленному законом в отношении МРОТ (минимальный размер оплаты труда). Рентные платежи должны осуществляться один раз в конце каждого календарного квартала, но эти сроки могут быть скорректированы и изменены по пожеланию и взаимному согласию сторон.
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.

     Несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пенсионеры – люди мнительные и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке.

Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора.
Стоимость выкупа ренты должна быть определена договором изначально либо при отсутствии такового условия в договоре она будет равна величине рентных платежей за год. Еще одним весомым условием является то, что в договор ренты должно быть внесено условие передачи имущества: платно (по договору купли-продажи) или бесплатно (по договору дарения). Так, при бесплатной передаче имущества цена выкупа станет больше за счет того, что плательщик ренты обязан выплатить еще и стоимость данного имущества.
Всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.
Данный вид ренты применяется крайне редко, так как более подходящими и понятными являются два других вида ренты, рассмотренных ниже.
Особенности пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).

  

Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон.
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В случае гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.
Особенности пожизненной ренты с иждивением
Рента Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.
Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.

    Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.

Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.
Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.
Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.
Заключение
Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.


среда, 25 января 2012 г.

Он обещал вернуться .

                                      Из мира футбола.
Вчера в футбольном клубе ЦСКА был подписан контракт по переходу в команду"Фламенго" Бразилия футболиста Вагнер Лав.Восемь лет Вагнер Лав провел или проработал  в ЦСКА ,так сказать беспрерывный стаж.Это  даже в повсеместной жизни в нашу неспокойную эпоху является достижением,не говоря даже  о мире современного спорта,тем более футбола.А этот бразилец несомненно оставил очень яркий след не только в памяти болельщиков ЦСКА,каким и я являюсь с 10 летнего возраста,когда сам стал играть в футбол,но и в сердцах болельщиков .Вагнер Лав- человек, который всегда был открыт, честен и эмоционален – таких очень мало что в жизни ,что в спорте.Это не настоящее его имя-это как бы псевдоним в футболе,как и у всех одаренных людей.Вагнер-это композитор,причём до сих пор-неповторимый.А Лав -это любовь.Так и этот футболист своей игрой приносил нам счастье-я бы сказал миги счастья
Бывало смотришь очередной матч ЦСКА ,не важно с кем,не важно какой счёт,как идёт игра.Кто то выкладывается,кто то нет,всё как в жизни.И сам Вагнер Лав на поле -олицетворение безразличия и показной лени.Иногда сидишь смотришь такой футбол и нервничаешь.Но вот один момент-как метеорит проносится по небу ,только взглядом успеваешь заметить.Это Вагнер Лав или забивает ,или иногда не забивает-но всегда дарит момент эйфории или футбольного счастья.Так было.Игра в России ,в ЦСКА футболиста Вагнер Лава на самом деле приносила удовольствие и радость.Это не только эмоциональная сторона.Вагнер Лав провел в стане красно-синих семь лет, сыграл 244 матча, в которых забил 117 мячей.И что знаменательно,это то -что клубные цвета "Фламенго" также -красно-синии.
    Бразильский нападающий подписал с «Фламенго» контракт до конца 2014 года. По сведениям Globo Esporte, трансфер обошелся бразильскому клубу в 10 миллионов евро. Лав ранее играл во «Фламенго» в 2010 году на правах аренды, забив в 29 матчах 23 мяча.
«Мы с большой любовью встречаем Лава. Он именно такой игрок, который нужен нам. Мы очень рады его возвращению и надеемся, что болельщики отпразднуют еще много его голов», — сказал вице-президент «Фламенго» Мишель Леви.
  Вагнер Лав перешел в ЦСКА в 2004-м году из «Палмейраса».
 Нападающий провел за ЦСКА 244 матча, в которых 117 раз поражал ворота соперников. Бразилец в составе армейцев дважды побеждал в чемпионате России, пять раз — в Кубке России, три раза — в Суперкубке страны, а также в 2005 году стал обладателем Кубка УЕФА.

Подробнее: http://sport.mail.ru/news/football-rus-premier/7913433/


 Вагнер - является самым ярким представителем этой плеяды бразильских легионеров, самым запоминающимся, оставившим наиболее глубокий след в памяти самых преданных болельщиков ЦСКА, в истории российского футбола.
   И вряд ли найдется хоть один человек в здравом уме, который не пожелал бы бразильцу удачи на родине. Он это заслужил больше, чем кто-либо другой. И, кто знает, может быть, он и вправду еще вернется.

В отличие от своих коллег по цеху, бразилец продержался в России значительно дольше, пережив различные периоды, в которых ему суждено было ощутить и болельщицкую любовь, и раздражение, граничащее с презрением. К нему всегда относились по-разному. Неизменным оставалось одно – признание его таланта и неординарных способностей. И даже в те моменты, когда Вагнер откровенно валял дурака, ни на секунду не покидало ощущение, что в каждом следующем эпизоде бразилец способен пробудить в себе гения и в одиночку вытащить матч. И сколько таких матчей было.





   Он обещал вернуться.Это -хорошо ,потому что именно такие люди России нужны,ибо по духу_ он боец-он на половину бразилец,на половину русский.Может быть именно ему стоило подарить Российское гражданство просто по факту,по статусу
 Такому игроку надо провести поистенно прощальный Матч -как в своё время  Пеле,Льву Яшину.Человеку ,который вызывал своей игрой,а значит своими поступками -истинные положительные позитивные эмоции.Поэт сказал бы-Вспышки и улыбки Счастья.Прощальный матч с российскими болельщиками-со всеми положенными атрибутами.Фейверки,салюты,русские и бразильские танцы,цветы и гигантский хоровод с болельщиками прямо на поле,подарок и круг почёта вокруг поля на белом грациозном коне.Так надо проводить футболиста и человека по имени ЛАВ.
Он обещал вернуться.

суббота, 21 января 2012 г.

Берегите любовь-может не прийти она вновь.

Любовь-удивительная способность человека,единственного из живых существ на нашей планете,которая возвышает его над всем иным.Пока человек будет ею обладать и излучать её вокруг себя -он будет жить очень долго,так долго насколько это возможно.Как только перестанет испытывать человек к человеку и к окружающему миру любовь-дни человечества сочтены.

пятница, 20 января 2012 г.

Сдаю квартиру меблированную.


Сдаю   однокомнатную квартиру в аренду хорошую в центре Владивостока .
Квартира для современной деловой женщине,ценящей своё время и уют , которой требуется жильё длительно и надёжно
Состояние квартиры отличное, новый капитальный ремонт.. Мебель новая, окна пластиковые, двери- новые.Этаж средний. Есть балкон. Холодильник, плита, стиральная. машина- новые.

среда, 18 января 2012 г.

Недвижимость-ипотека


Мои советы в недвижимости.

Статья4   
     Ипотека – все за и против Что такое ипотека? Этот термин пришел к нам из греческого языка и в переводе означает залог. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. Если нужен кредит – заложите недвижимость. Если рассчитаетесь с банком, то залог снимается. В случае же, если не сможете рассчитаться, имущество будет распродано, а из этих средств будет взыскиваться задолженность, образовавшаяся перед банком, в том числе и те проценты, которые накопились за то, что вы пользуетесь кредитом. Ипотека – это тот же залог.
Но, надо обратить ваше внимание, что есть ипотечный кредит, а есть просто кредит. Чтобы разобраться с этими терминами, нужно понять, в чем же заключается разница между ними?
Если банк выдает вам кредит на покупку квартиры и не требует никакого залога? Это не ипотека. Потому, что нет залога – нет и ипотеки. Как же со всем этим разобраться, что лучше – кредит или ипотека? Для тех, кто берет – конечно, кредит. А для банка – конечно ипотека, так как именно залоговая политика обеспечивает те обязательства, которые вы даете банку. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.
Плюсы ипотеки
Плюс ипотеки в том, что квартира сразу оформляется как ваша собственность Что же имеется в виду, когда перед вами стоит вопрос ипотеки? Если цель у вас – приобретение жилья, то, естественно, вам нужны для этого деньги. Когда денег у вас не хватает – необходимо взять кредит. Именно по этой причине и обращаемся мы в банк за ипотекой. Обратившись за деньгами в банк, вы можете получить предложение как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Сразу! А не тогда, когда вы вернете весь долг банку. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость.
При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Но если вы хотите ими воспользоваться, то должны знать, что, взяв кредит на покупку квартиры, вы еще не становитесь получателем этих льгот. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым. Что это такое? Если вы получили деньги от банка «на неотложные нужды», а использовали их на приобретение недвижимости – такой вариант кредита не принимается в расчет как целевой. Естественно, в таком случае никаких льгот вы не получите.
Если же вы оформляете ипотечный кредит, и полученные деньги идут на покупку жилья, то вы получите льготы при уплате налогов.
  Тонкости оформления ипотеки
Перед оформлением ипотеки вам придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов Для приобретения квартиры нужны деньги – их может предоставить вам банк. Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, будьте готовы, что, перед тем, как вам дадут деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет интересно, какой у вас доход. Поскольку получение ипотечного кредита будет полностью зависеть от вашей возможности вернуть долг банку. Вам придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. Сможете ли вы жить на оставшуюся половину дохода? И чем больше ваша зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита вы сможете получить.
Еще банк обязательно спросит у вас: «Какой стоимости квартиру вы хотите приобрести, и сколько день можете заплатить в качестве первого взноса?». И чем меньше вы сможете внести денег за первый взнос, тем больший процент подлежит к выплате по ипотеке.
Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые вы получаете официально, там, где вы оформлены на работу. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если вы сдаете какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если вы, на момент кредита, нигде не работаете, денег от банка вы точно не получите, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если вы работаете менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита вы тоже не входите.
Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем большие доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить.
Первые шаги по оформлению ипотеки
Для удачного оформления ипотеки желательно воспользоваться услугами риэлтора Какой же первый шаг нужно сделать на пути оформления ипотеки? Самым верным шагом сейчас будет нанять риэлтора, который выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ним договор, вы получите опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтор будет сопровождать вашу сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтор сможет посоветовать вам нужный банк, который будет подходить именно вам и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит. Не жалейте денег, потраченных на риэлтора, они вернутся к вам сторицей.
Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита.
Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных вами сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.
Кроме всего вышеперечисленного на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое.

Актуально
       
Оценка своих возможностей при получении ипотечного кредита
   Итак, Вы решили улучшить свои жилищные условия и воспользоваться для этого ипотечным кредитом. Прежде чем приступить к процедуре оформления такого кредита, важно определить свои финансовые и иные возможности, а также решить, нужен ли Вам ипотечный кредит вообще или придется искать другой способ улучшения жилищных условий.   Следует учитывать при принятии решения о получении ипотечного кредита.
Расчет финансовых возможностей для ипотечного кредита
Для получения ипотечного кредита желательно иметь достаточный объем средств для первоначального взноса Начнем с того, что у Вас должно быть достаточное количество собственных средств, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье. Сумма этого взноса может составлять от 10 до 30% стоимости квартиры. Если у Вас таких денег нет, то получить ипотечный кредит все же можно, но процентная ставка по нему в этом случае будет на 1-2 процентных пункта выше, и, следовательно, придется рассчитывать на более высокие ежемесячные выплаты по кредиту.
Далее следует соразмерить размер будущих ежемесячных выплат с Вашим реальным доходом. И хотя банк тоже обязательно поинтересуется размером Вашего дохода, необходимо прикинуть сможете ли Вы позволить себе нормальную жизнь на те средства, которые будут оставаться у Вас в распоряжении после уплаты ежемесячного взноса по ипотечному кредиту. Кроме того, всем известно, что в настоящее время имеют место выплаты зарплат «в конверте», то есть нигде официально не регистрируемых. С одной стороны это для Вас неплохо, ведь реальный размер Вашего дохода выше, чем указанный в справке о заработной плате и Вы можете себе позволить безбедно жить на эти деньги. С другой – банк не выдаст Вам желаемую сумму, если Ваш официальный доход будет сочтен недостаточным для погашения ипотечного кредита. Правда и в этом случае есть выход. Банк может выдать Вам ипотечный кредит, даже без подтверждения вашего официального дохода, но в этом случае процентная ставка будет выше на тех же 1-2 процентных пункта.
Кроме этого следует рассчитывать на то, что Вам придется платить за различные процедуры при оформлении ипотечного кредита: комиссию за перечисление денег, страховые платежи, услуги нотариуса и другие. Например, только за рассмотрение банком Вашей заявки на получение ипотечного кредита с Вас потребуют сумму от 100 до 200 долларов. Помимо этого придется оплачивать еще и другие вышеназванные процедуры, и все это в итоге может вылиться в немаленькую сумму. Так что и к таким расходам следует быть готовым материально.
  Ипотечный кредит в расчете на увеличение своих доходов
Рассчитывая возможности по выплатам ипотечного кредита трезво оцените перспективы на работе Ипотечный кредит – всегда долгосрочный. Он выдается на несколько лет или даже десятилетий. Поэтому кроме финансовых возможностей следует оценить и другие жизненные обстоятельства, например, задуматься о своей работе. И хотя предвидеть будущее, тем более отдаленное, невозможно, важно правильно оценить свои перспективы и здесь.
  Во-первых, определите, насколько стабильна Ваша работа. Насколько надежно предприятие, на котором Вы работаете, или насколько стабилен бизнес, которым Вы занимаетесь. Ведь если место Вашей работы – потенциальная «фирма-однодневка», то через некоторое время Вы можете лишиться работы, средств к существованию, а также возможности погашать ипотечный кредит, и, как следствие недавно приобретенного жилья.
  Вполне возможно, что Вы рассчитываете на скорое повышение по служебной лестнице, и в связи с этим увеличение своего дохода. Или, допустим, по Вашим расчетам Ваш бизнес через год должен будет приносить баснословную прибыль. А ведь в бизнесе много подводных камней и случиться может всякое, а продвижение по служебной лестнице может не состояться по множеству причин. Задумайтесь, что произойдет, если Ваши мечты не осуществятся. Ведь жить одними мечтами и фантазиями, по меньшей мере, неразумно.
Ипотечный кредит для семьи
Оцените, как ипотечный кредит отразится на вашем семейном бюджете Перспективы семейной жизни также важно правильно оценить при принятии решения о получении ипотечного кредита. Ведь если Вы живете с супругом (супругой), то, тратя на погашение кредита почти всю свою зарплату, Вы не ставите под угрозу семейный бюджет, т.к. и Ваша вторая половина что-то зарабатывает. А если Ваш брак не дай бог окажется под угрозой, то, что тогда? Грозит не только раздел имущества, но и невозможность погашать ипотечный кредит со всеми вытекающими последствиями.
Или, скажем, Вы ждете пополнения семейства. Этот факт тоже надо учитывать, ведь ребенок это новый член семьи, и расходы на него даже выше, чем на взрослого домочадца.
Может быть и такая ситуация, что Вам материально помогают родители, и Вы рассчитываете, на их помощь в дальнейшем, поэтому не волнуетесь о том, что не сможете погасить ипотечный кредит. А ведь жизненные обстоятельства могут измениться, родители могут, например, выйти на пенсию и больше не в силах будут Вам помогать.
Здесь опять же, невозможно все предусмотреть на несколько лет вперед, но нужно, по крайней мере, реально смотреть на вещи.

И в заключении скажу, что приведенный здесь перечень обстоятельств, которые следует учитывать получателю ипотечного кредита – не исчерпывающий. Есть ещё очевидные и не очень способы сэкономить при оформлении ипотечного кредита, которые также важно принимать во внимание при расчетах. В жизни могут быть совершенно непредсказуемые повороты. Поэтому оценить свои возможности каждый должен сам, и сделать это нужно трезво, не идя на поводу у чувств и страстного желания заиметь собственную крышу над головой. И тогда все у Вас получится.
Поиск

Актуально   
   
   
Как сэкономить при оформлении ипотечного кредита
Как сэкономить при оформлении ипотечного кредита После того, как вы хорошенько все обдумали, взвесили все аргументы «за» и «против» получения ипотечного кредита, оценили свои реальные возможности, можно переходить непосредственно к процедуре кредитования. Здесь есть некоторые моменты, знание которых поможет сократить Ваши затраты на оформление и использование кредита.
Очевидные способы экономии
Как уже говорилось в предыдущей статье «Оценка возможностей при получении ипотечного кредита», при оформлении пакета документов Вам придется платить за ряд дополнительных услуг. Для получения ипотечного кредита выбирайте банк, услуги которого дешевле На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов. Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле.
Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту.
То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить.
Другие способы сэкономить
Процент по ипотечному кредиту будет меньше, если покупать жилье на первичном рынке При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлторов. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой.
Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют.
Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Повторюсь: это важно делать с первых месяцев, а не через несколько лет, тогда результат будет ощутимым.
Сэкономить на процентах по кредиту можно еще несколькими способами: например взять кредит не в рублях, а в долларах США. В этом случае процентная ставка будет ниже, чем по рублевому кредиту. А поскольку рубль по отношению к доллару в последнее время достаточно стабилен, то это вполне реальный способ сэкономить.
Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.
Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е. Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной). Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 – только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет – 192 000 у.е.   Очевидно, что здесь можно сэкономить приличную сумму.
Добавлю, что на процентную ставку по кредиту влияет и то, покупаете ли Вы готовое жилье (то есть на вторичном рынке), или собираетесь приобрести квартиру в еще не построенном доме (на первичном рынке недвижимости). В первом случае ставка, как правило, ниже.
Рефинансирование как способ сэкономить
Снизить проценты по ипотечному кредиту можно с помощью рефинансирования Понятие «рефинансирование», как впрочем, и понятие «ипотека» – новое для отечественных банков. Попробуем разобраться, что это такое и как здесь можно сэкономить.
Поясню на примере. Допустим, Вы берете ипотечный кредит на некоторую сумму под 11% годовых. Спустя некоторое время, обычно такое может произойти через несколько лет, реже – месяцев, Вы обнаруживаете, что другой банк выдает такие же кредиты и на тех же условиях, но под 10% годовых. И тогда Вы заключаете сделку рефинансирования. То есть второй банк выдает Вам деньги в кредит, которыми Вы гасите ипотечный кредит в первом банке. Таким образом, Вы теперь должны уже этому второму банку, и платить проценты по кредиту Вы будете уже по ставке 10%.
К сожалению, в России этот механизм еще не очень хорошо отработан, и при оформлении сделки рефинансирования можно столкнуться с различными трудностями. Например, сейчас широко применяется мораторий на досрочное погашение кредита, который может составлять от 1 до 3 лет. Понятно, что в течение этого срока воспользоваться услугой рефинансирования будет невозможно.
Но, несмотря на все сложности и недостаточную проработку некоторых моментов, процедура ипотечного кредитования применяется в нашей стране все шире, и, следовательно, наши возможности становятся все больше.
Актуально
Мои советы в недвижимости.
 

Наём квартиры

Очень срочно сдам в аренду меблированную двухкомнатную квартиру на улице Гульбиновича  в г .Владивосток.
Номер дома№30
Общая площадь- 51 кв. метр.

Срок аренды- 12 мес.  2 комнатная квартира в 9 этажном доме. Этаж средний.Квартира тёплая. Необходимая  мебель, телефон,интернет-всё есть..В санузле-стиральная машинка_   автомат, водонагреватель.Окна  и двери  пластиковые,на полу -ламинат.
Рядом -школа,детсад,под окном автостоянка.
.Желательно сдать семье из 2-3 человек ,с стабильным бюджетом.

вторник, 17 января 2012 г.

Советы по недвижимости

Мои советы в недвижимости.

Статья 3

Как избежать проблем при сдаче квартиры и как не ошибиться.?

Как бы остро ни стоял квартирный вопрос, все же иногда жилье вдруг на какое-то время оказывается невостребованным его собственниками. Самые распространенные ситуации: купили квартиру на будущее несовершеннолетнему ребенку или же получили ее в наследство. В этих случаях грамотная сдача жилья внаем поможет не только покрыть стоимость коммунальных услуг или за определенный срок «отбить» кредит, но и получить немалую прибыль. А избежать разного рода проблем при сдаче квартиры поможет соблюдение нехитрых правил.
Каким образом лучше сдать квартиру?
Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.
Каким образом лучше сдать квартиру Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом обращаю ваше внимание, что в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.
Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.
Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров.. Особенно важно то, что риэлтер не только найдёт вам подходящего арендатора, но и поможет правильно оформить сделку, составив договор найма.
Как правильно составить договор найма
Как правильно составить договор найма Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.
. Если  вы решились разрабатывать этот документ своими силами,  рекомендую запомнить следующие важные моменты.
Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.
Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.
Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.
Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.
Как правильно установить цену за съем жилья?
Как правильно установить цену за съем жилья На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.
Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, предлагаю уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.
Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.
И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.
Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.

И последнее, о чем  совет помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору,акт приёмки - где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.

понедельник, 16 января 2012 г.

Мои советы в недвижимости


Мои советы в недвижимости

Статья 2
Как оценить свою квартиру
Оценка стоимости квартиры и как не ошибиться.
Ошибка в оценка стоимости квартиры может очень дорого стоить и в прямом и переносном смысле.
Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов. Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами. Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. Готов поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.
Каковы критерии оценки квартиры?
При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

    Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
    Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
    Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
    Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
    Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
    Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
    Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.

Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.
Как оценить квартиру самостоятельно?
Оценка стоимости квартиры самостоятельно Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.
Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

    Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
    Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами
Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись к специалистуЯ также оказываю подобные услуги.. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке. Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки). То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.
Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры.  Подчеркиваю – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.
Методы профессиональной оценки квартир
Оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше.
Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными методами:

    сравнительный,
    затратный,
    доходный.

Доходный метод заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный метод не используется.
Затратный метод основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный метод заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.
Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.
Сравнительный метод является самым применяемым при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.
Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании
Оценка стоимости квартиры Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм. Поэтому готов ввести вас в курс дела.
Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк -кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру. Но в случае получения кредита стоимость квартиры- названная оценщиком- играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.
Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.
Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.
Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер. Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75 % от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.

Мои советы в недвижимости

Мои советы в недвижимости.
Мои советы ,тем кто хочет стать риэлтором и хочет работать на рынке недвижимости.
Как стать риэлтором.
Как заработать деньги.
Как стать успешным и самодостаточным
Статья 1
Особенности профессии риэлтора
В последние годы профессия «риэлтор» стала популярной и широко востребованной. Пожалуй, ее можно отнести к группе высокооплачиваемых профессий, но не для всех. Впрочем, тот, кто не будет получать в ней достойно, долго не задержится в этой сфере деятельности. С одной стороны, быть риэлтором просто, но есть в этой деятельности свои подводные камни, о которых мы расскажем нашим читателям.
Кто такой риэлтор
 Риэлтор по своей сути всего лишь посредник в сделках, касающихся недвижимого имущества. Это может быть купля-продажа, аренда, перевод из жилого фонда в нежилой (и обратно) помещений частного или коммерческого назначения. В деятельность риэлтора также входят сделки с земельными участками ,коттеджами, а иногда с целыми предприятиями. 
Многие агентства недвижимости в наше время переходят на новый уровень работы и разделяют деятельность риэлтора по категориям. Так, риэлтором по-прежнему называют тех, кто работает с частной собственностью, а сотрудников, сопровождающих сделки по коммерческой недвижимости, выделяют в отдельную категорию.  В зависимости от стажа работы и уровня профессионализма специалисты также делились на разные категории, но суть оставалась прежней.
Надо  понимать, что универсальных риэлторов практически нет. Они делятся по видам деятельности и, проработав несколько лет риэлтором в области частной недвижимости, стать специалистов в коммерческой можно, но потребуется время для перестраивания всех привычных алгоритмов работы. В коммерческой недвижимости работать немножко сложнее, в том плане, что общаться приходится с бизнесменами, которые умеют считать свои деньги и хорошо знают, как, где и кого можно обвести вокруг пальца. А познания в области технических характеристик для строений и требования к ним от клиентов должны быть более глубокими. В то же время именно в коммерческой недвижимости размеры вознаграждений в разы выше, чем в частной. На моей практике был случай, когда 10% стажерских от сделки составили 200 000 рублей (или 7 000$), не говоря о том, что оплату также получил его наставник и фирма.
Кто может стать риэлтором
Риэлторы несмотря на популярность, данной специальности пока нигде не обучают. В эту область идут специалисты разных областей, чаще всего не найдя себе работы по специальности, либо студенты. Подкупают свободный график работы и суммы заработков, которые озвучиваются профи. Главные качества, которыми должен обладать риэлтор – это мобильность и коммуникабельность. Если к ним добавляются еще стрессоустойчивость, личное обаяние, обучаемость, нацеленность на результат, любовь к соревновательным условиям, то вы точно сможете стать отличным риэлтором.

    Безусловным плюсом для работы риэлтором будет образование в области строительства. Умение убеждать и склонять к своей точке зрения, следовательно, находить аргументы, в пользу предлагаемой им недвижимости. Грамотность и владение словом приветствуются, но этому можно научиться в процессе, если задаться целью и запастись терпением.

Возрастных ограничений нет. Но больше всего риэлторов в возрастных категориях от 18 до 25 и от 40 и старше. Есть и люди от 25 до 40, но их значительно меньше. Связано это с тем, что свои силы готовы попробовать студенты в качестве дополнительного заработка на время учебы и люди после 40, потерявшие работу, или пенсионеры, стремящиеся к активному образу жизни.
Оплата труда риэлтора
Большая часть людей идут в этот бизнес в предвкушении огромных и легких денег. Но это не совсем соответствует действительности. Как правило, оплата складывается из комиссионных от проведенных сделок. Размер комиссии за сделку составляет от 10 до 100% от суммы сделки. Из них риэлтор получает свои проценты, минимум 10, а максимум – чаще всего 50%, но могут быть и исключения.
Размер комиссионных определяется для каждого вида сделки отдельно.Что делает риэлтор
Обычно риэлторам устанавливается свободный график работы. Но эта свобода довольно призрачна. От времени затраченного на работу зависит результат и оплата. На первых порах день риэлтора загружен с утра до вечера и порой даже без обеда. Риэлтор должен быть в постоянном поиске клиентов. Для этого он ездит по городу, ищет недвижимость, которую надо продать или сдать. Договаривается с собственниками о сотрудничестве, подписывает договор. Далее ищет покупателей или арендаторов. Выезжает на встречи с ними, чтобы показать помещения. Организует встречу покупателя и продавца, помогает им договориться, найти приемлемый вариант для обеих сторон. Если сделка требует регистрации в юстиции (купля-продажа, например), то риэлтор обязан присутствовать при подаче документов либо сделать это по доверенности от клиента самостоятельно. При этом риэлтору необходимо контролировать ситуацию во избежание проведения сделки без его участия, иначе он не сможет получить своих комиссионных. Чаще всего сама сделка проводится в помещении агентства недвижимости, параллельно с договором купли-продажи (аренды), подписывается договор на оказание услуг агентством и производится оплата основного договора, а также комиссионных за организацию сделки.

    Многие вопросы с клиентами решаются путем телефонных переговоров, чему тоже необходимо учиться, так как расположить собеседника по телефону сложнее, чем при личном контакте, так же, как и держать ситуацию под контролем.


Жизнь риэлтора (а это именно жизнь, образ мыслей, а не просто работа) интересна, многогранна и насыщенна событиями. Ему приходится много ездить, общаться, узнавать. У него есть возможность хорошо зарабатывать и удовлетворять свои потребности. Но в ней также много разочарований, препятствий и огорчений. Пробуют себя в этой сфере многие, но мало кто «выживает» и задерживается надолго.  Рекомендую, избрав для себя профессию риэлтора, настраиваться на то, что потребуется время на ее освоение, и не расстраиваться, если первое время все окажется не так гладко, как хотелось бы.               

Время не властно над нами.

Гора одна-человек один-время разное-ничего в этом мире не меняется.Но время не властвует над нами-ибо будем жить вечно!

воскресенье, 15 января 2012 г.

Аренда квартиры -гостинка в Владивостоке

В Владивостоке в районе 3 - рабочей предлагается в аренду однокомнатная квартира гостиничного типа.Площадь общая составляет 36 м2.Квартира расположена на проспекте Красного Знамени,дом 133/3.-в 9 этажном доме.Две раздельные комнаты по 12 м2,кухня,санузел- всё это находится на 1 -вом этаже.Окна выходят на Запад,солнечные.Коридор- общий на шесть квартир.Есть в наличии холодильник,электрическая плита и кухонная мебель.В комнатах-два дивана,стол,телевизор,шкафы.Удобно жить молодой семье с ребёнком,двум студентам так как комнаты раздельные.Рядом с домом _автобусная остановка,магазин,под окном -автостоянка.
  Найм квартиры составляет 15 тысяч рублей  в месяц,дополнительно оплата счетов по электроэнергии по факту.Составляется  договор на аренду квартиры на год или другой срок.
Комната

                                                                              туалет
кухня

Вид дома

план гостинки

вид из окон
Возможно проживание иногородних.

Зима в деревне.

Зимнее морозное утро в деревне.Шкотово в Приморье.Кто эти места знает ,тот знает когда спускаешься с перевала то открываются прекрасный вид на деревню ,морской залив.Особенно утром когда печной дым стелется по низу,прижимаемый морозом.Очень красиво.
video

воскресенье, 8 января 2012 г.

Аренда квартиры









    Квартира для современной деловой женщине, ценящей своё время и уют , которой требуется жильё длительно и надёжно .
Сдаю однокомнатную квартиру в аренду хорошую в центре г. Владивостока прямо возле городской Мерии.
Очень удобно всё рядом продовольственный рынок, остановки общественного транспорта, учебные заведения, центральная площадь. Двор тихий , автостоянка под окном. Дом кирпичный, чистый.
Состояние квартиры отличное, новый капитальный ремонт, всё заменено. Сантехника , трубы, проводка всё новое. Мебель новая, окна пластиковые, двери новые. Этаж средний. Есть застеклённый закрытый балкон. Холодильник, плита, стиральная машина- всё новое..
Есть необходимая посуда и прочий инвентарь. Комфортно и удобно .
Сдаю на длительный срок , год и более порядочным и стабильным жильцам, одному или семье из 2 человек.
Оплата 30 тысяч. рублей в месяц и платежи за электроэнергию, телефон, интернет.
Заключаю соответствующий договор. Приветствуется оплата за первые три месяца вперёд.
Район: Центр
Улица: Пологая ул.
Номер дома: 60
Вид квартиры: 1-комнатная. Общая площадь: 30 кв. м.
Срок аренды 12 месяцев.